Читать книгу "Экономь налоги в коронакризис - Марат Самитов"

первоначальную стоимость объекта, или учитываются обособленно.

Минфин России подтверждал, что движимое имущество можно признать не являющимся частью недвижимости, если оно учитывается как самостоятельный инвентарный объект, не требующий монтажа, и оно может быть использовано вне объекта недвижимости (письмо Минфина России №07-02-06/247 от 16.10.2012).

Причем если затраты учитываются обособленно, то они не признаются отдельным объектом недвижимости в отрыве от объекта. А значит, в целях квалификации в качестве движимого или недвижимого имущества капвложения не могут быть отнесены к недвижимости и в силу пункта 2 статьи 130 ГК РФ являются движимым имуществом. Движимое имущество, как известно, налогом на имущество начиная с 2019 года не облагается (ст. 374 НК РФ).

Кейс оптимизации налогообложения для компаний, уплачивающих налог на имущество исходя из кадастровой стоимости недвижимости

В общем случае налоговики начисляют налог на имущество от суммы кадастровой стоимости. Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, потребуется добиться в суде решения о том, что кадастровая стоимость составляет сумму без НДС. После чего нужно проследить, чтобы органы кадастрового учета внесли в ЕГРН правильную кадастровую стоимость, уже без НДС.

То, что при оспаривании кадастровой стоимости исключение из цены НДС является правильным и обоснованным, подтвердил Верховный суд. Судьи указали, что установление кадастровой стоимости недвижимости с учетом НДС приводит к двойному налогообложению у компаний на ОСНО (определение Верховного суда №5-КГ 18—96 от 09.08.2018).

В этом определении суд разъяснил, что двойное налогообложение возникает потому, что кадастровая стоимость уже включает в себя НДС. И в том числе с суммы этого налога собственник обязан платить налог на имущество. А в случае реализации объекта недвижимого имущества собственник в такой ситуации заплатит НДС в бюджет еще раз, отсюда и возникает двойное налогообложение.

Чтобы снизить налоговую нагрузку, без суда в такой ситуации не обойтись, но если недвижимое имущество дорогое, то игра будет стоить свеч. Оспаривая в судебном порядке исключение НДС из налоговой базы по налогу на имущество, стоит представить в суд оценку рыночной стоимости имущества. В заключении независимого оценщика должно быть сказано, что рыночная стоимость посчитана с учетом НДС. Суд должен приравнять кадастровую стоимость объекта к рыночной стоимости без учета НДС.

Следует отметить, что правильность такого подхода Верховый суд подтверждал неоднократно. Например, в определении №5-КГ17—258 от 15.02.2018 Верховный суд также пришел к выводу, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС.

Вариант экономии налога на имущество, который появился благодаря изменениям законодательства

С 2020 года на основании п. 10.1 ПБУ 16/02 объект основных средств необходимо учитывать в составе оборотных, если компания перестала его использовать в связи с решением продать на сторону. По новым правилам, теперь такое имущество считается долгосрочным активом к продаже.

Из этого правила вытекает чудесный кейс – можно не платить налог на имущество с остаточной стоимости бывших основных средств, если вы планируете их продавать.

Традиционно необходимо все надлежащим образом документально оформить, издать соответствующий приказ директора, на основании которого переклассифицировать объект в долгосрочный актив. После вывода имущества из состава основных средств налог на имущество по нему платить не потребуется (п. 1 ст. 374 НК РФ).

При этом важно, чтобы этот актив по факту не продолжал использоваться как основное средство и из вашей документации это не прослеживалось. Железобетонным аргументом будет договор с покупателем на продажу объекта, причем сгодится даже предварительный договор на продажу недвижимости.

Не забудьте еще внести изменения и в учетную политику, в которой укажите, как будете отражать долгосрочные активы в бухучете. В ПБУ имеется лишь требование учитывать такие объекты обособленно, но не указано, на каком именно счете (п. 10.1 ПБУ 16/02).

Следует отметить, что кейс является легальным и безопасным, Минфин России в письме №03-05-05-01/102022 от 26.12.2019 признал, что недвижимость, которая выведена из состава ОС, обложению налогом на имущество не подлежит.

Риски претензий со стороны контролеров могут возникнуть лишь в том случае, если они проверят реальность операции, такое может возникнуть, если продажа явно затянется. При данных обстоятельствах они могут вникнуть в предварительный договор и даже допросить сотрудников, в том числе и контрагента. В таком случае, если сотрудники ФНС смогут доказать, что по факту сделка является притворной, можно получить доначисление налога и санкции (постановление АС Московского округа № А40—77936/2018 от 29.04.2019).

Как изменить кадастровую стоимость имущества

Иметь в своей собственности квартиру или другое имущество означает, что придется нести постоянные расходы, в том числе платить регулярные налоги. С 2020 года для расчета налога на любое имущество применяется такой параметр, как его кадастровая стоимость. В большинстве случаев при установлении этого показателя оценщик использует метод оценки, который предполагает расчет стоимости одного кв. м на определенной территории.

Вследствие применения этого метода не учитываются особенности имущества, например, квартиры, что приводит к занижению или завышению кадастровой стоимости. В случае ее завышения собственнику придется платить более высокий налог за имеющееся у него имущество.

Причины неправильных расчетов могут быть следующими:

• не учитывались месторасположение и тип объекта недвижимости;

• не принимались во внимание сведения об инфраструктуре, инженерных коммуникациях;

• использовались разные данные о датах установления кадастровой и рыночной стоимости;

• не учитывался размер рыночной стоимости аналогичных объектов, которые расположены в данной местности.

В законе предусматривается возможность оспорить выводы оценщика и кадастровую стоимость. Таким правом обладают сам собственник и другие заинтересованные лица, в частности, наследники. Чтобы уменьшить кадастровую стоимость, необходимо доказать наличие нарушений в ее расчетах.

Для того чтобы пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости, нужны определенные основания:

• при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения;

• рыночная стоимость была установлена в дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями нужно понимать ошибки, которые были допущены во время проведения оценки недвижимости.

Процедура оспаривания может быть внесудебной или судебной. Если выбрать внесудебный порядок, то нужно обращаться в комиссию при Росреестре в каждом субъекте РФ, которая занимается рассмотрением подобных споров. Чтобы обратиться в эту комиссию, необходимо собрать сведения о кадастровой стоимости недвижимости. Такая информация предоставляется бесплатно на сайте Росреестра. После этого нужно привлечь оценщика для определения рыночной стоимости имущества на момент, когда была установлена его кадастровая стоимость. Для повышения убедительности доказательств можно собрать аудио- и видеоматериалы, а также провести собственные расчеты.

Затем подается заявление в комиссию, к которому нужно приложить выписку из ЕГРН с данными о кадастровой стоимости и отчет оценщика. Также потребуются копии правоустанавливающих документов. В течение 30 дней комиссия рассмотрит заявление и вынесет обоснованное решение, которое можно оспорить в суде, если оно не устраивает заявителя.

Также для того, чтобы оспорить определенную оценщиком кадастровую стоимость, можно обратиться в суд. За каждый объект недвижимости нужно будет отдельно заплатить госпошлину в размере 300 рублей. Но обратиться в суд можно только в том случае, если после внесения в кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости не прошло 5 лет. При этом после изменения кадастровой стоимости предыдущий показатель оспорить будет невозможно.

На рассмотрение этого вопроса в суде обычно уходит не менее двух месяцев. На обжалование судебного решения в апелляционном суде потребуется еще один месяц. Если обращаться в другие вышестоящие инстанции, то срок рассмотрения дела может затянуться до 8 месяцев, но чаще всего суды принимают сторону заявителей.

Как сэкономить на налоге на имущество – последние тренды

В этом году стороны договора аренды или лизинга, применяющие в бухгалтерском учете ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», имеют возможность сэкономить на налоге на имущество. Теперь, чтобы не платить налог на имущество арендодателю, такие обязательства можно переложить на арендатора, если об этом написать в договоре аренды.

Традиционно при использовании ПБУ 6/01 платить налог на имущество должен его собственник, т. е. арендодатель, который отражает недвижимость у себя в бухучете на 01 или 03 счетах. У арендатора же предмет аренды ставится только на забалансовый учет на счет 001 (п. 5 ПБУ